伦敦九榆树的困境：当过度开发遇上投机者离场【干货回顾】
*本文为英伦投资客干货回顾，之前推送过一次，内容稍有更新但不太多，看过的读者可以忽略本次推送
最近经常有读者朋友拿着在国内推广的伦敦楼盘项目问我值不值得买，有中资开发商的、也有英国本地开发商的，可以说参差不齐。
而从区域来看，提到频率最高的地方就属九榆树了。这也难怪，九榆树区目前数得上来的楼盘就有20多个，供应确实不小。
九榆树区（Nine Elems）位置
九榆树区（Nine Elems）位于伦敦泰晤士河南岸，广义上指的是从巴特西公园（Battersea Park）到沃克斯霍尔（Vauxhall）这一片伦敦市内仅剩的未完全开发的土地，对岸是伦敦顶级豪宅区——切尔西。
说到九榆树，有关注英伦投资客的读者一定不会陌生，此前万达突然放弃而后又被富力和中渝以4.7亿英镑接盘的伦敦大型开发地块Nine Elms Square就位于九榆树区，万达后来转让给富力的伦敦One也在九榆树。
在购入两个万达地块之前，富力还花1.5亿英镑在九榆树买了一块名为Vauxhall Square的地。总结来说，九榆树目前有三个大型开发地块归中国开发商所有。
不过千万不要因此认为九榆树就成为中国城了，我们再来看下面几张图：
过去的九榆树
未来的九榆树
九榆树区各大项目分布总览图（点击图片即可放大）
最后这张图清晰地标出了目前九榆树区所有的地产项目，总共53个，包括住宅和商业开发项目，其中住宅公寓项目是大头，有尚未动工的、有开发中的，也有正在销售的，我这边先列举一部分：
1. 伦敦One
曾是万达第一个伦敦项目，目前由富力持有，项目包括两栋56层和43层的塔楼组成，最高建筑达203米，新建439套公寓和五星级酒店，尚未重新开始销售。
2. 英国本地开发商Mount Anvil打造的Keybridge
Keybridge于2015年8月开始发售，总计441套公寓，价格比较适中，目前在售中，接近清盘。
3. 英国本地高端开发商伯克利的Vista
九榆树区内比较高档的项目，已清盘。
4. 中东财团联手范思哲开发的AYKON London One
九榆树区内另一高端项目，中东财团与意大利奢侈品牌范思哲家居合作，楼高50层，目前在售中。
5. 镇店之宝——巴特西发电站改建项目
马来西亚财团投资的巴特西发电站改建项目，一共7期，每期都与顶级建筑大师合作，目前在售中。
6. 伯克利旗下St James开发的Riverlight
也是高端项目，外形酷似海德一号，已清盘。
7. 美国大使馆边上的Embassy Gardens
马来西亚财团和爱尔兰开发商Ballymore开发的高端项目Embassy Gardens，一共三期，以空中泳池为卖点，目前在售中。
8. 英国开发商邦瑞的Nine Elms Point
英国大型开发商邦瑞所建的Nine Elms Point，定位中档，共计645套公寓，目前在售中。
9. 英国开发商Frasers Property的Sky Garden
靠近的规划中的九榆树地铁站，定位中高档，已经全部建成，目前由Strawberry Star进行分销中。
10. 另一大地产巨头Taylor Wimpey的Battersea Exchange
九榆树区里又一大英国地产巨头——Taylor Wimpey，靠着铁轨不沿河，已清盘。
11. 伯克利旗下St William的Prince of Wales Drive
伯克利旗下St Wiliiam的Prince of Wales Drive项目，两边沿铁轨，目前在售中。
12. 军情六处边上的Vauxhall Cross
Vauhall Cross位于Vauxhall核心位置，靠着Vauhall地铁站和军情六处，目前在建中。
13. 伯克利的Chelsea Bridge Wharf
又是一个伯克利的项目，已经建成入住。
14. 小项目West Elms Studios
以一居室和两居室为主的小项目，已经售罄。
15. Vauhall地标St. George Wharf
St. George Wharf一度是九榆树区的地标，已经全部建成入住。
16. 英国皇家邮局的Nine Elms Parkside
皇家邮局的Nine Elms Parkside地块一部分卖给了Bellway正在开发楼盘The Residence，还有一部分未开建，上图为已经取得的规划，总共将供应456套住宅公寓。
17. 富力第一个地块Vauhall Square
富力此前斥资1.5777亿英镑买下的地块，将建设两幢50层的高楼，供应578套住宅公寓，1个酒店，27614平方米的办公面积和2737平方米的零售空间。
18. 富力和中渝的Nine Elms Square
富力和中渝从万达手中接下的地块Nine Elms Square，占地10.2英亩（约合4万平方米），可以建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼，总共供应大约1900套公寓，其中5%为政府福利房。
以上只是不完全统计，但结果已经足够惊人，印象中九榆树在售新楼盘很多，没想到真的有这么多，可以说汇集了各大知名开发商。再加上未列举出来的Battersea View、Mount Carmel、12-20 Wyvil Road等项目，算起来至少有20个住宅楼盘，绝大多数是英国本地人负担不起的高档豪宅。
虽然价格不便宜，但九榆树的项目在前几年销售得其实挺不错。这主要得益于伦敦楼市对海外投资客毫无限制，甚至还有鼓励（比如在2015年4月前海外投资客甚至不需要缴纳房产升值带来的资本利得税，而英国本地卖家却需要在出售房产时为升值部分缴纳28%的税金），开挂的海外买家由此大量涌入九榆树区。
数据显示香港、新加坡投资客买走了该地区40%左右的房子，九榆树区内的巴特西一度也被称为“泰晤士河上的新加坡”（Singpore upon Thames）。
当过度开发遇上投机客离场
2016年4月开始实施的印花税新政给九榆树这个由海外投机者支撑的豪宅市场泼了一盆冷水。新政规定购买第二套房时需多支付3%的印花税，加之大量供应导致九榆树区的上涨预期不够明显，许多海外投资客开始抽身离场，进入到总价较低、且伦敦本地人能够负担得起的刚需市场。
九榆树区一带大部分公寓将在接下来一两年集中完工，目前大部分短期投机者只是支付了10-20%的前期款，项目完工之后才需要支付另外90%的尾款，他们中大部分不是为了在此居住，只是为了将“楼花”在项目完工前转手出去，用10%的订金“撬动”100%的利润。但突如其来的印花税新政使得这个击鼓传花的游戏戛然而止，许多投机客们抱着止血的心态希望在项目完工前把楼花顺利转卖出去，否则就要面临支付剩余尾款的现金压力。
事实上，愿意接受原价或者割肉楼花的买家还是大有人在，但九榆树因为开发量巨大，抛售的楼花遇上新楼盘集中入市，一下子造成市场难以消化，形成了目前的困境。
（注：这几句话是一年前写的，现在看来市场依然如此）
不过话说回来，从最终效果图来看，当所有项目完工之后（还需要十年左右），九榆树区还是非常适合自住的，如果自己真的非常喜欢住在这个地方，还是可以入手，关键是下手前想清楚自己的购买目的，并在选择项目时擦亮双眼，找到未来涨幅还没被提前兑现的项目。
伦敦刚需市场依旧稳健
从长远来看，在下一个取代伦敦纽约的大城市出现之前，这两大城市的房价应该还是继续坚挺保值。如果说北上广深的购房需求来自于全中国，那伦敦纽约的购房需求便来自于全世界。即便伦敦九榆树豪宅市场因为暂时性的供过于求陷入困境，十年后的九榆树依然值得期待。
目前，伦敦本地人的刚需市场非常稳健。伦敦2014年统计的平均工资就达到40,752英镑，高工资和高就业率依旧支撑着刚需市场。按照工资的5.5倍进行贷款的话，两夫妻能够轻松贷到45万英镑左右，加上一部分首付，刚需价位的房子依然非常抢手。
伦敦政府Help to Buy计划
再者，印花税新政并不适用于首套房买家，在Help to Buy政策的帮助下，伦敦政府将会为首次购房者提供最多40%的首付权益补助（equity loan），加上55%的银行贷款，伦敦购房者只需支付5%首付便可买房。
对于海外投资者来说，目前英镑仍在低位，大大降低了海外投资者进入伦敦房地产市场的门槛，增加了投资者的利润空间。该不该把握这个汇率机会，海外投资者现在还能不能买伦敦的房子？如果之前一直有看过英伦投资客文章，特别是《和上海朋友聊伦敦房产》这篇，答案是肯定的，不过前提一定是找到合适的项目。是不是新房没关系，甚至豪宅也不是什么大问题，只要价格合适，区域供需正常，未来接盘侠可期，还是可以适当入手。
九榆树-延伸阅读：
英国房产投资-延伸阅读：
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